Estorbos públicos en Puerto Rico: del abandono a la activación territorial

En octubre de 2025 publiqué una columna en El Vocero sobre el problema de los estorbos públicos en Puerto Rico. En ese momento, pocos municipios estaban usando las herramientas que la ley ya les daba. Seis meses después, el panorama empezó a moverse, pero el problema de fondo sigue siendo el mismo.

Se estima que existen más de 300,000 estructuras y solares en condición de abandono a lo largo de la isla. Casas en centros urbanos. Edificios comerciales en zonas rurales. Fincas que llevan décadas sin producir. Cada una de esas propiedades representa un riesgo para la comunidad que la rodea y, al mismo tiempo, territorio con potencial que nadie está analizando con criterio.

Puerto Rico no tiene un problema de tierra. Tiene un problema de criterio para leerla. Y los estorbos públicos son la expresión más visible de esa falta de lectura. Propiedades que el sistema abandonó porque nadie se detuvo a preguntarse qué podían ser.

La Ley 107-2020, el Código Municipal, le dio a los 78 municipios las herramientas para identificar, declarar y disponer de estas propiedades. La Ley 114-2024 reforzó esos mecanismos. Pero tener la herramienta no significa usarla. La mayoría de los municipios no ha publicado su inventario de estorbos públicos. Los que lo intentan enfrentan un proceso que puede extenderse más de un año solo para iniciar los trámites, y hasta dos años o más para completarlos.

El problema no es la falta de ley. Es la ausencia de estructura, estrategia y voluntad para ejecutar lo que la ley ya permite.

Los costos iniciales son prohibitivos. Cada expropiación requiere tasaciones, revisiones de título, agrimensuras y procesos judiciales que pueden costar entre $5,000 y $7,000 por propiedad. Para un municipio pequeño con presupuesto limitado, procesar 50 propiedades significa una inversión de más de $250,000 antes de ver un solo resultado.

La desigualdad institucional es real. Algunos municipios cuentan con equipos técnicos, asesores legales y fondos dedicados. Otros apenas tienen personal para atender los casos. El resultado es que los municipios con más recursos avanzan mientras los que más necesitan la herramienta no pueden usarla.

No hay coordinación entre las partes. Los trámites se realizan de manera secuencial (identificación, notificación, vista, declaración, expropiación) sin procesos paralelos ni plataformas comunes. Cada caso empieza desde cero. Esa fragmentación prolonga los tiempos y desincentiva tanto la participación ciudadana como la inversión privada.

Yo lo veo desde el terreno. Como corredor, parte de mi trabajo es evaluar propiedades que el mercado no está mirando: verificar su condición, analizar su potencial y entender qué hace falta para activarlas. Cuando haces ese trabajo con regularidad, te das cuenta de algo que los informes no capturan: la cantidad de propiedades que tienen valor real y potencial de activación, pero que llevan años atrapadas en un proceso que nadie está moviendo.

A pesar de las barreras, hay municipios que están demostrando que el marco legal funciona cuando hay voluntad de ejecutarlo. Tres casos con enfoques distintos y resultados concretos.

Cualquier persona puede reportar a su municipio una propiedad que considere un estorbo público. Pero la obligación de identificar, evaluar y declarar recae sobre el gobierno municipal.

En Estados Unidos, los bancos de tierras (land banks) han demostrado que es posible transformar propiedades abandonadas en activos productivos. Estas entidades adquieren propiedades, limpian títulos, administran inventarios y redistribuyen inmuebles priorizando vivienda asequible y revitalización comunitaria. Puerto Rico necesita algo equivalente.

Un fondo rotatorio para cubrir los costos iniciales, recuperable al completar la venta o disposición de cada propiedad, eliminaría la barrera financiera que paraliza a los municipios pequeños. No es dinero perdido. Es inversión que regresa con cada cierre.

Tribunales especializados o vistas rápidas para casos de estorbos públicos reducirían los tiempos de un proceso que hoy puede tomar años. Si el marco legal ya existe, la ejecución no debería depender de la disponibilidad de un tribunal general.

Un tablero público de seguimiento, donde cualquier ciudadano pueda ver el estado de cada propiedad declarada estorbo en su municipio, generaría la transparencia que el proceso necesita para funcionar con confianza. San Lorenzo ya dio el primer paso con su portal digital. Eso tiene que escalar a los 78 municipios.

Y la prioridad tiene que ser clara: vivienda principal y proyectos de impacto comunitario primero. No especulación. El objetivo es activar territorio para la gente que lo necesita, no para quien quiere acumular propiedades sin criterio.

César Romero Reyes
Análisis Territorial
Corredor de Bienes Raíces · Lic. C-25624 · Puerto Rico
Fundador de VACΛNTE PR. Análisis territorial y documentación visual de propiedades subutilizadas en Puerto Rico.
vacantepr.com